【地产观察】建发·独墅湾 | 苏州中式楼盘展示区的集体高潮（一）

作者：木樨，建筑设计专业美女硕士。

【苏南房地产观察】首席观察员，希望地王时代能唤醒苏州产品升级。

题记

▲中式景观示范区的集体高潮

上一期的常熟土拍余音未落，三四线城市的房价曲线继续冲高。

就连盐城，在昨天也拍出了13375元／平的天价。

聪明的人懂得卖掉两套聚焦中心城市，往上置换是必然选择。

苏州的机会又来了，更何况，周边的土拍价格不断上涨，反而凸显了城中的投资属性

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那么，苏州开发商项目哪家强？

近一年多，苏州涌现出一批新中式、新东方、新亚洲主义的新盘。（换汤不换药）

究其原因，分析出如下几点：

第一，民族自信心增强的具象表现。

以前我们的房地产是不自信的，所以才会出现一大批一大批的欧式、地中海、美式、包豪斯等，在全国蔓延开来，趁着城市化进程的东风，将大好河山搞成了土不土、洋不洋。

这两年随着国力增强，民族传统文化回归，也逐渐反映到居住的审美意向上，将中式的建筑风格逐渐成为了主流。

第二，高企的地价逼得开发商进行产品升级。

因为拿地成本高，所以只有卖出高价，才能有利润。

那么凭什么能卖出原本苏州根本不曾出现的价格，凭什么比旁边房价贵一倍？

开发商们给出了答案：文化。

欧美建筑有文化么？也许有，但我们不懂。

因此回归传统，做足文化，才有可能将产品溢价做出来。

所以我们这两天热议的姑苏铭著，就是新亚洲主义文化的外衣。

第三，绿城桃花源（如今融创桃花源）起了个好头，但古法太难。

中式是个好东西，但杀伤力太大，喜欢的人很喜欢，不喜欢的人坚决不喜欢。

桃花源成功地将苏州的豪宅纳入了土豪们的世界，于是很多的目光投向了苏州。

但是，因为其繁复的工艺，高昂的成本，过长的工期，使得传统中式的住宅不能简单复制，满足不了开发商们规模化、工业化的开发需求和利润保证，因此简约版横平竖直的新东方应运而生。

既保留了中式传统的一些文化细节，又省去了太复杂的工艺，看上去更加清爽大气。

综上，如今的新中式，已经成为苏城开发商的心头好。

举例：天房金地平江风华、华发泰禾姑苏院子、金辉弘阳姑苏铭著、国瑞熙墅、蓝光雍锦园等。

具有三千年历史的苏州再次迎来了中式建筑的集体高潮。

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其中，有一个盘大放异彩

这个盘位于独墅湖南，是由建发开发的高层+别墅类项目，案名叫建发独墅湾。

沙盘——目前开出来的为一期，别墅已售罄，还剩一些高层在售

苏州目前的库存不小，大妈们也并非无脑炒房团。作为总价500w区间的别墅，独墅湾区域在这一轮一手成交中大放异彩，形成了独特的涡轮现象。

刨去独墅湖板块在苏州的独特潜力（这值得另一篇文章来详谈），独墅湾作为建发在苏州的第二个项目（第一个是建发中泱天成），发挥了闽系房企做大做强新中式风格的历史优势，以展示效果完美征服了周边县市的土豪大妈。

连笔者这个走过桃花源的设计都惊艳了一把，这次建发展示区带来集体高潮的确有理有据。

桃花源的经典园林风

建发的霸气豪门风

大概说下价格，目前建发独墅湾毛坯高层2.2~2.5万/平，一期已售罄，总价段为叠拼400万类独栋700万，高层一期没多少了，等着下期开。

一墙之隔，是阳光城基本现房销售的阳光城愉景湾，毛坯已售罄，在售为精装132平，售价约2.3~2.5万/平，大概就30套 。

参观流线一览

三重大门——园林——售楼处——样板房

网上当到的设计院实景照片

p得连我这个去过的都不认识。想问问设计单位山水比德，这个实景照片你们觉着p到你们想要的意向了吗？？？

三重大门自拍照片

其中正入口的大门中间是常年不开的，两侧是门卫；据说业主结婚的时候可以申请开门从正中间通过。

这个第二重门做了文化象征，左边的喷泉壁，笔者比较喜欢，所以多拍了两张。摘个设计单位的介绍：“穿过大门进入二进院，这是古代官户人家贵宾落轿之处。诗文题刻、匾联书画等与院内的建筑、山水、花木自然和谐地糅合在一起，其营造的园境指淡薄，园意之深邃，非身临其境无以形容。”

左边的喷泉壁后面是陶渊明的《归去来兮辞》，笔者没事儿背一遍的。

连廊的休憩区域派古装美女驻场，去了两次，第二次遇到两个小朋友在下棋。

苏州目前少有使用干冰营造气氛的景观，上海别墅景观展示常用。院落虽小，五脏俱全，形制上参考了网师园的布局。

绿化层次、水、石、径、亭，再现了一个可无限次游览的小园林。而自动感应的干冰喷射装置——非业内人士神魂颠倒也无可厚非。笔者赶时间没去园林里逛一圈。

接下来是售楼处。

售楼处值得一说的在其售楼功能之外，即会所。先放两张对比图。

以上两张为苏州目前高端改善的在售项目会所。

笔者常常说苏州没有什么品质项目，根据之一即在于会所。

十年前，上海和今天的苏州价格一样，但是对高端改善的项目来说会所是标配（十年后的今天，会所是豪宅的标配，难点在于1、苏州城市规范要求会所地上面积计容，相当于减少可售面积；2、会所外包则品质感差，自营则亏损居多）。

所以，建发这次在展示上下足了功夫（微笑）（微笑）（微笑）。

从设计到施工，每个细节都至关重要的立面展现。

贯彻到底的新中式装修风格。比较值得注意的是，打扫卫生的物业阿姨都画了相同的淡妆。给人的感觉很美好。所有穿行来往的物业一身旗袍，不是那种特意开叉去露的，感觉很舒服。

建发的游泳池及会所营造，各种功能包含齐全。

-1层，均由下沉院落采光。

对于这个会所未来怎么样笔者不好判断，但是起码，从现在展示到眼前的实景来说，它获得了跟比它高一个档次的各住宅区同场竞技的资格。

至于卖完以后？笔者不太乐观。

总结评判

① 对市场：精致的中式园林不是世家专利

目前苏州市场做了新中式景观展示的几个项目中，蓝光、泰禾院子的展示区纯粹展示，向业主坦承后期会拆除；科技城的中航樾公馆属于售楼处自high，古色古香的设计对业主无用（这块地属于中航半路接手，蒙头换面改造，售楼处以后会用作什么还未知）；国瑞熙墅也是要拆的，但假如有金主愿意花亿元天价买下，我估计也不是不可以。

而品质做到了精雕细琢、又针对普罗大众的仅独墅湾一家。【总价来看】

独墅湾展示区为什么能惊艳到笔者？因为它做出了超出其价位的立体院落大门+精致园林，也超过了笔者的心理预期。地方说大不大，但坐拥独墅湖前大块土地，比市区内其他用地毕竟多了更多的发挥空间。

更何况旁边就是一个传统开发商，按部就班的阳光城。

生活在都市已久。看多了现代景观的大气简洁，小巧精致的苏州园林一下子洗了眼。而且做得很到位，模仿网师园进行布局，虽然地方小，但是所有精华都被囊括进展示区。

园林航拍图 by机哥

② 从成本：倾其功于一役

从成本的角度说，倾其功于一役；本地块主要为别墅，别墅刨掉院子和车道一共也没留多少小区景观空间。从实体样板房的外立面来看，也没多少石材（考虑我国的施工效果，没有石材也不一定low，有了石材还要担心漏水）；高层就两排，仅有的地面停车位就放那了。

所以大量的成本被倾注到园林与售楼处上（以后用做会所）。

笔者身边有人放言，这是苏州市面上目前调性最高的会所。

的确如此，虽然从它的价格、户型而言，还算不到高端改善的选择面之中。但是就目前的会所展示来看，室内泳池的确尺寸大于犀湖、整体排布优于唐宁府。

接下来笔者就要讲讲倾其功的成本了。

这张图看得还不是很清晰，下面放张全景。

展示区范围如上，在整个用地范围内恐怕也就占地5%。

阴影部分较深的为18f高层。

别墅区从图上来看，和苏州任何一个密排的别墅地块没有区别，缺少景观轴线。

成本也就可想而知，大量的土地是别墅占地及院子（交付时为绿地）。上张独墅湖另一个方向的犀湖别墅图感受下。

纯从地价来看，这块地的楼面价是11062元/㎡，拿地时间2015年。如果真的想做一个品质盘的话，这块地是有这个实力的。

只不过大家都想多赚一点，这块地报批得早，也没当成一个豪宅盘去钻研品质。

所以这块地从产品排布来说，也就是苏州目前的普通产品。从面积段来看，高层算不上改善，别墅由于南低北高的建筑排布远离湖景，是一个典型的高低配项目。

所以整块地的资源投入实际上都被放到了展示区。该地块的景观展示区单方造价约为1500元/㎡，花的还是十分值得的。

③ 说品质：期房不关心未来？

别墅由于售罄只能看到外立面，说一下高层样板房。

以下为笔者一家之言，仅供参考，而且这个项目不是精装修，只是以此来见开发商精装修的功力还有待修炼。

由于是毛坯交付，就从样板房我们能看到的地方说起。高层定价2.2起，给到客户的基本配置是这个样子的：

       入户门

通常单价2w的房，现在的标配是钢木门+密码锁。

门厚度及锁如图可见。采用了新中式的花纹装饰，算耗费成本的点。

门窗采用塑钢+中空玻璃，内置深灰色百叶。内置百叶在园区8k的时候即普遍采用，倒是现在这个价格还继续使用塑钢有点掉价。期待优化。

无语到极点的空调机位设置

设备平台要想不计容的话通常需要与主体隔离。

在这个阳台一体化的情况下，开发商做了两堵实墙隔离中央空调设备。通常我们预留设备平台至少要保证600*1300的一个尺寸 ，尤其是在现在需要中央空调使用频次较高的情况下。

样板房阳台做得很水，做了两个地漏（位置均在外侧），为了放空调外机没有做洗衣机。所以希望开发商能够变更，做一个更合理的阳台。

继续阳台。看到新中式栏杆有没有觉着很有调调。其实铁艺栏杆、方通栏杆造价都不高……大家可以学一招。这个装饰很耐看，也比玻璃栏杆好看。阳台这个反坎分成了明显的两截，不知道是什么原因。

最后，门口附有一张声明。

基本把以上几个要点都包含了，表明以上均非交付标准。毛坯房看的主要就是这些。希望开发商是在优化设计的前提下写下这张声明的吧。

如果说从态度，看未来的话。可不是所有未来都值得期待。

④ 刨去成本集中5%看优点

说点好的地方吧。如下103的样板房是笔者非常喜欢的户型。大进深、东西向采光的房间在杭州多见，在苏州少见。

样板房把厨房和餐厅对调了下。这个东西向采光的270度观景很舒服（不过样板房所在的两排高层都不临湖，临湖的那一排反而是中规中矩的设计）。

如果不是没钱，笔者可能会买远离加油站，展示区正前方的那一栋楼中的一户。

此外，在装饰设计方面，整个独墅湾都贯彻了新中式的设计理念，大量采用回字纹进行装饰。

别墅外立面

售楼处内装，顶灯、排风口与地坪装饰，各类细节叹为观止

小细节。虽然台盆这个花色让人无语，但是抽纸的设计不错

结论：独墅湾这一手展示玩得飞起，但不是每家开发商都能学到这一手。项目的定位，整体规划的排布，对客群的心理揣摩，成本“浓缩投入”的方向都需要大量方案的推导与排布。

此外，园林式景观对设计团队、施工团队均有超出常规的要求，该地块的景观展示区单方造价约为1500元/平，花的还是十分值得的。

不过看到样板房品质以后，笔者还是小担心小区日后的施工品质与维护的。对于这种别墅地块来说，地库也是个问题。

最后，对这个密密麻麻排布的大体量商业，希望开发商能够招商到好的业态。并且与小区同期交付。这个看上去像一个邻里中心，但是平面上看明显是短平快的商铺思维。要想能运营起来，希望建发能再多费点心思。

也希望开发商能够继续发扬优良的造园传统，把展示区外的小区景观也要做得如展示区一般无二，同时提升一下精装修水平和造诣。毕竟精装时代已然到来。

期待建发高铁新城下一个作品！

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